LA SAISIE IMMOBILIERE
(Intervention formation CIFAF 2019 en marge de la CIB 2019 N’Djamena)
L’exécution forcée sur les immeubles, est une matière des voies d’exécution à la fois passionnante et redoutée des praticiens du droit, pour sa complexité procédurale.
En effet, en raison de la nature particulière du bien sur lequel porte cette voie d’exécution, le législateur a cru nécessaire de prévoir un formalisme strict, seul susceptible de protéger les intérêts en jeu ; ce qui explique l’existence de nombreuses formalités qui s’imposent au créancier saisissant et qui font finalement de la saisie immobilière, une procédure longue, même en l’absence d’incidents.
Les voies d’exécution se définissent comme un ensemble de mesures et techniques juridiques mises à la disposition de tout créancier, titulaire d’un titre exécutoire, pour placer sous main de justice les biens appartenant à son débiteur afin d’être rétabli dans ses droits (Cf. art. 28 AUPSRVE).
La saisie immobilière se définit comme étant, la procédure d’exécution forcée qui permet au créancier muni d’un titre exécutoire de faire placer sous-main de justice, moyennant un commandement de payer et la publication de celui-ci, un immeuble appartenant à son débiteur ou à un tiers détenteur contre lequel il exerce son droit de suite et d’obtenir la vente du bien saisi en vue de la distribution du prix en présence des personnes saisies et des créanciers inscrits » (Vocabulaire juridique, Cornu, PUF 2009, P. 986).
La saisie immobilière se distingue des mesures conservatoires portant sur les immeubles :
L’article 246 de l’AUPSRVE selon lequel « le créancier ne peut faire vendre les immeubles appartenant à son débiteur qu’en respectant les formalités prescrites par les dispositions qui suivent. Toute convention contraire est nulle », consacre le caractère d’ordre public des dispositions fixant la procédure de saisie immobilière (247, 253 et 254 AUPSRVE).
A- PREALABLE
B- PLACEMENT DE L’IMMEUBLE SOUS MAIN DE JUSTICE
Pour parvenir au placement de l’immeuble sous main de justice de nombreuses procédures sont à observer, à partir d’un acte : le Commandement.
C’est un exploit d’huissier ou d’agent d’exécution, établi sur l’immeuble.
Il doit contenir des mentions, à peine de nullité (voir art. 254).
Le commandement à un caractère spécial, il contient à la fois le commandement, qui contient une sommation de payer qui appelle signification, mais aussi, le procès verbal de saisie, qui opère effet à compter de la publication.
– La publication du commandement (cf. art. 259) : le non paiement dans les 20 jours de la signification, ouvre au créancier poursuivant droit à transcription du commandement à la Conservation Foncière, en vue de sa publication. Le commandement vaut saisie de l’immeuble à compter de son inscription (art. 262).
S’agissant de ses effets : il fait courir les intérêts moratoires, mise sous séquestre de l’immeuble, immobilisation des fruits (art.263) et emporte défense d’aliéner ou d’hypothéquer l’immeuble, sauf à consigner une somme suffisante pour désintéresser…
La non transcription du commandement dans les 3 mois de sa signification, entraine sa péremption (art. 259 al.3). Réitération.
La vente est préparée par l’accomplissement de deux types de formalités :
i)- Rédaction et dépôt du cahier des charges (art. 266 à 268).
Sous la signature de l’avocat poursuivant, un cahier de charge précisant les conditions et modalités de la vente, est déposé au greffe de la juridiction dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble, dans un délai de 50 jours à compter de la publication du commandement, sous peine de déchéance (art. 266).
Tandis que s’agissant des mentions du cahier des charges, celles-ci sont prévues à peine de nullité (art. 267).
L’acte de dépôt, est un document rédigé par l’avocat pour le compte du greffier et qui doit contenir mention de la date de la vente, 45 jours au plutôt et 90 jours au plus tard, à peine de déchéance (art. 268).
ii)- Sommation de prendre communication du cahier des charges
Dans les 5 jours au plus tard, après le dépôt du cahier des charges, le créancier saisissant fait sommation au saisi et aux créanciers inscrits d’en prendre communication et d’y insérer leurs dires et observations. A peine de nullité cette sommation est signifiée au saisi, à personne ou à domicile et aux créanciers inscrits (art 269).
Mentions que doit contenir la sommation (art. 270).
La date de l’audience éventuelle ne peut être fixée à moins de 30 jours, après la dernière sommation.
iii)- L’audience éventuelle (art. 270 al. 1, 272 à 275)
Elle doit se tenir au plutôt 30 jours après la dernière sommation et est destinée au contrôle de la régularité des conditions de préparation de la vente. Elle fixée dans l’acte de dépôt du cahier de charges et dans la sommation.
L’audience éventuelle peut se tenir même en l’absence des dires et observations, mais la juridiction compétente, peut dans ce cas renvoyer directement la cause à l’audience d’adjudication.
La décision sanctionnant l’audience éventuelle est transcrite sur le cahier des charges. Elle est levée et signifiée à la demande de la partie la plus diligente (art.274).
iiii)- Publicité en vue de la vente (art. 276 à 279)
La publicité est assurée par l’avocat poursuivant, 30 jours au plus tôt et 15 jours au plus tard avant la vente, par insertion dans un journal d’annonces légales, ainsi que par apposition des placards à la porte du domicile du saisi, de la juridiction compétente ou du notaire convenu ainsi que dans les lieux officiels d’affichages de la commune de la situation des biens (art.276).
A peine de nullité, l’extrait du cahier des charges doit contenir certaines mentions fixées à l’article 277 AUPSRVE.
IL est justifié de la publicité par un exemplaire du journal, et de l’affichage par un procès verbal de l’huissier (PV d’apposition de placards) (art.278).
Le président de la juridiction compétente peut, par requête motivée, restreindre ou accroitre publicité en fonction de la nature du bien (art.279)
i)- Date et lieu de l’adjudication
La date de la vente est fixée dans l’acte de dépôt du cahier des charges ainsi que dans la sommation d’y prendre communication entre le 30 ème et le 60 ème jour qui suivent le dépôt du cahier des charges.
Cependant pour des causes graves et légitimes (art.281), la vente peut être remise sur requête déposée 5 jours avant le jour fixée pour la vente, ou à la demande de l’adjudicataire (art. 283), en l’absence d’adjudicataire pour obtenir un meilleur prix.
Dans ce cas, la décision judiciaire fixe de nouveau la nouvelle date qui ne peut être éloignée de plus de 60 jours et le créancier poursuivant doit procéder à de nouvelles publicité.
La remise de l’audience pour cause grave et légitime doit être distinguée du renvoi de l’audience pour des raisons propres au tribunal.
L’initiative de la vente appartient à l’avocat poursuivant et sur sa réquisition ou sur celle de tout créancier inscrit, qui indique préalablement les frais de poursuites taxés par le président de la juridiction compétente (art.280).
Les enchères sont des offres successives et de plus en plus élevées présentées par des personnes désirant acquérir l’immeuble. Ce sont des enchérisseurs.
L’enchérisseur qui fait l’offre la plus élevée est déclaré adjudicataire.
L’audience d’adjudication qui est aussi appelé audience des Criées se déroule selon un rituel précis. Trois bougies sont apprêtées avant l’audience. Aussitôt après l’ouverture des enchères et l ‘annonce de la mise à prix, les 3 bougies sont allumées et éteintes successivement.
S’il survient une enchère, celle-ci ne devient définitive que s’il ne survient pas une nouvelle avant l’extinction de la troisième bougie.
S’il ne survient pas d’enchère, le créancier poursuivant peut demander à être déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix.
Toute personne peut enchérir, par elle-même ou par le ministère d’avocat (qui doit dans les 3 jours faire connaître le nom de l’adjudicataire).
L’adjudication est prononcée par décision judiciaire ou par le PV notarié d’adjudication.
L’adjudication clos la procédure de saisie immobilière et la décision d’adjudication n’est pas susceptible de recours.
Le jugement d’adjudication ouvre sur deux types de formalités :
– Formalités relatives aux diligences attachées l’accomplissement de la vente, (paiement dans les 20 jours le prix de la vente et les frais de poursuite. L’inexécution expose l’adjudicataire à des poursuites par la voie de la folle enchère art.290.5)
– Formalités relatives à la publication de la décision judiciaire (dans les 2 mois à peine de folle enchère, le jugement doit être enregistré et déposé à la Conservation foncière. Le Conservateur procède donc à la radiation de l’hypothèque et la transcription de la mutation, donc à la publication du jugement d’adjudication).
En matière immobilière, le régime de l’article 49 de l’AUPSRVE connaît un tempérament. En effet alors que le règle ouvre la voie de l’appel à toute décision du juge de l’exécution, l’article 300 de l’AUPSRVE limite l’exercice de cette voie de recours à 4 cas d’ouverture :
Le législateur communautaire n’a pas donné de définition de la notion ‘’des incidents de la saisie immobilière’’, laissant la place à l’œuvre jurisprudentielle de la CCJA.
De droit comparé, la Cour de Cassation française dans un arrêt du 10 juillet 1959 a décidé que : « seules constituent des incidents de saisie immobilière (…), les contestations qui sont nées de la procédure de saisie et s’y réfèrent directement ; que dès lors n’ont pas ce caractère les contestations portant sur le fond du droit ».
Il en résulte que les incidents peuvent être évoqués à toute hauteur de la procédure, en tout cas à partir du commandement qui matérialise la saisie et la mise sous main de justice de l’immeuble.
A cela l’article 298 de l’AUPSRVE semble très explicite « toute contestation ou demande incidente relative à une poursuite de saisie immobilière formulée postérieurement à la signification du commandement… ».
Ainsi donc les incidents de saisie peuvent être élevés à toute époque de la procédure, mais leur mise en œuvre recouvre une subtilité, en fonction du moment de la saisine du juge compétent.
Lorsque l’incident est élevé avant le dépôt du cahier des charges, il est introduit par simple acte d’avocat à avocat ou par assignation contre la partie qui n’a pas constitué avocat. Il est donc soumis à l’examen du juge de l’exécution qui statue en toute célérité.
Après le dépôt du cahier des charges, les incidents de saisie sont formés par des dires annexés audit cahier des charges et jugés en audience éventuelle.
La sanction des irrégularités des actes de procédure de saisie immobilière est soumise à un régime particulier et dérogatoire au caractère d’ordre public des formalités prescrites par l’article 246 de l’AUPSRVE.
En effet l’article 297 de l’AUPSRVE conditionne la nullité en matière de saisie immobilière à la preuve du préjudice ayant résulté de l’irrégularité dénoncée.
Pour l’essentiel, les irrégularités de procédure résultent soit de la violation des délais impartis, soit de l’inobservation des mentions prescrite par la loi : déchéance ou nullité.
S’agissant des effets, si la nullité encourue est admise, les poursuites sont reprises à partir du dernier acte valable.
i) Incidents nés de la saisie ou du commandement :
Ce sont des demandes en annulation (art.311) qui concerne les formalités de la saisie immobilière, notamment le contenu des actes, les délais d’accomplissement des formalités et peut déboucher soit sur la nullité si les moyens ne sont pas ceux énumérés à l’article 297 dans le cas contraire il faut justifier d’un préjudice.
– L’inobservation des mentions prévues à l’article 254 de l’AUPSRVE, expose le commandement à la nullité.
– La radiation du commandement si la créance a été payée
– Péremption du commandement (en cas de sa non transcription dans les 3 mois de sa signification) art.259.3 AUPSRVE.
– Désignation d’un séquestre judiciaire (art. 263) pour la conservation des revenus.
– Pluralité de saisies (art.302) : deux ou plusieurs saisissants ont fait publier des commandements relatifs à des immeubles différents appartenant au même débiteur…
– La distraction partielle des biens saisis (art.264) : lorsque la saisie porte sur plusieurs immeubles et que leur valeur dépasse notablement le montant de la créance, la loi autorise le débiteur a requérir le juge de l’exécution afin qu’il soit sursis sur un ou plusieurs immeubles (le débiteur doit justifier de la valeur des immeubles) ;
– La suspension des poursuites (art.265) : le débiteur peut l’obtenir sous 2 conditions : justifier que les revenus de l’immeuble saisi sur 2 ans suffisent à payer la dette en capital, frais et intérêts, ensuite donner délégation au créancier à cet effet de les percevoir.
Toutes ces demandes sont formées par simple acte d’avocat contenant les moyens et conclusions, et par simple assignation contre toute partie n’ayant pas constitué d’avocat (art.298).
Si elles sont formées après le dépôt du cahier des charges elle le sont par des dires et observations (annexés au cahier des charges) et jugées en audience éventuelle.
ii) Incidents nés après l’audience éventuelle (art. 299)
« Les contestations ou demandes incidentes doivent, à peine de déchéance, être soulevées avant l’audience éventuelle.
Toutefois, les demandes fondées sur un fait ou acte survenu ou relevé postérieurement à cette audience et celles tendant à faire prononcer la distraction de tout ou partie des biens saisis, la nullité de tout ou partie de la procédure suivie à l’audience éventuelle ou la radiation de la saisie, peuvent encore être présentées après l’audience éventuelle, mais seulement, à peine de déchéance, jusqu’au huitième jour avant l’adjudication ».
– Les demandes en distraction de tout ou partie des biens saisis (art. 308) ;
– Les incidents de la publicité à la vente (art.277) : noms, prénoms, domicile parties et avocats, désignation de l’immeuble, jour heure et date de l’adjudication.
iii) Les incidents nés de l’adjudication
Cependant, il ya des incidents à la vente qui peuvent survenir. En effet le jugement d’adjudication ou le PV notarié d’adjudication peut être attaqué par la voie de :
Je vous remercie !
NGADJADOUM Josué
+235 22 52 24 47